【环球快播报】5.6的房贷利率有必要提前还吗(5.6的房贷利率有必要提前还吗)

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贷款28.8万，还款期限30年，利率6.55%，到期应还利息37万，30年后本息合计应还66万；

房贷于2013年11月放款，我是22年8月申请的提前还贷，

(资料图片仅供参考)

2013年至2022年期间我已还本金：4.4万；利息12.2万；

22年8月，我的房贷本金剩余24.4万，我提前还款本金10.5万，另外还利息违约金1238元，

选择还款金额不变，缩短还款周期，还完后，房贷剩余本金：13.9万，年化利率4.75%，剩余还款周期114期（9.5年）

提前还款后我需还的利息为3万，那么提前还款后，我的利息总计少还了37-12.2-3=21.8万元（当然这里的利率按照6.55%计算，如果按照现在的4.75%计算，25.3-12.2-3=10万）

可见提前还款是可以节省很大一部分利息，那么提前还款到底划不划算呢？

下面我们就从通货膨胀、投资回报、工资涨幅、银行利率等方面去分析一下，提前还到底划算不划算？

假设你手里有100万，10年间，你是用来还房贷？搞投资？存银行？到底什么划算呢？

手里的钱越来越不值钱了——100万剩54万？

“假设你手里有100万，那么什么都不做10年以后这100万相当于现在的多少钱？”

要想算出来我们的钱贬值多少，要看计算通货膨胀率的2个指数

第一个CPI，居民消费价格指标，CPI是英文consumer price index的缩写，指的是物价指数；该指标是一个反映居民家庭一般所购买的消费商品和服务价格水平变动情况的宏观经济指标。

近十年来我国CPI指数较为稳定，最高点在2011年前后，为5%，其他时间在2%上下波动，平均为2%-3%，这样看通货膨胀似乎不高。

当然单纯看CPI并不能完全反映通货膨胀率，首先CPI很难反映出地区间的价格差异，例如：某些特定类型的支出，例如医疗成本等，难以被准确估计，从而导致CPI数据可能被低估。

第二个比较真实反映通货膨胀率的指数是M2增速-GDP增长率，其实这个也很好理解，M2增幅是全社会货币流通量的衡量标准，当货币流通产出增加，多出来的部分就是通货膨胀。

广义货币，M2=M1+企业和个人的定期存款+信托类存款+其他存款（M1：狭义货币，M1=M0+企业和个人的活期存款；M0：流动中的现金）

根据国家统计局公布的数据说明，在过去的二十年里，M2增速-GDP增速的累计涨幅为241.81%，折算成年化增长为6.3%。也就是说，如果你的钱没有做任何投资，在年底的时候意味着你的现金贬值了6.3%。

那么这里按照M2增速-GDP增长率计算通货膨胀率，100万如果放在手里，10年以后相当于现在的54.3万。

这么看钱留在手里真的是超级不划算，还得干点啥...

普通人投资——10年赚多少？

“普通人的投资收益途径有哪些呢？理财？储蓄？房产投资？”

我们来看看普通人的投资途径，再看看如果拿100万来投资10年，我们能赚多少钱。

基金：前几年基金基本是被吹上了天，各个赚钱，但是大环境下这样一直赚钱的基金其实是不合常理的，基金是一个没办法预估收益的东西跟股票一样具有很多不确定性，当然作为普通人没有太多金融知识，我们按照最保守的债券类基金为例，中长期纯债基金来说，近10年平均年化收益为5.1%。

当然还有很多收益更高的基金，这需要买者自己去博一下，那么按照5.1%的年化收益，100万10年后可变成151万。

银行利率：那如果将100万存入银行呢？目前按照邮政储蓄5年期利率3.44%算，存入100万5年为117.2万，存入第二期，10年后得到本息合计137万。

购房：按照国家统计局所公布的全国新建商品住宅的房价统计，在2010年到2021年，累计上涨了45.4%，这个拉平了一二线与三四线，是一个平均水平，当然也有很多北京这样涨了近3倍的和上海那种涨了2倍多的，那么未来房价的走势将是什么样的呢？根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2021－2022）》房价方面，预计全年平均涨幅为－3％至3％。房子作为投资品的时代已经过去，但是一二线稀缺资源的房子年度上涨在3-5%的空间是相对合理的。那么理想状态下100万购置1套房产10年后预计价值150万左右。

这么来看，其实无论是投资还是存钱都很难跑赢通胀率，或者基本与通胀持平，当然，如果有很好的投资渠道，年化收益能达到8-10%以上，手里有钱用来投资还是一个比较好的选择。

工资上涨率——你的工资拉后腿了吗？

“统计局公布数据，21年收入平均增长9.7%，你去年工资涨了多少呢？”

这个观念其实有点意思哈，回看近10年的平均工资的增长率，按照统计局的数据，平均下来每年的增长幅度基本在8-10%之间，但是2022年到第二季度末，工资增长率为2.6%。

其实单纯从收入上看这个工资增长率貌似很高，但是这是基于一个人在一个快速发展行业内的平均水平，像今年别说增长了，很多人失业，连最基本的保障都没有，何谈工资增长率呢？还有很多行业薪资腰斩，工资拖欠已经成为了一种见怪不怪的现象，我相信很多小伙伴都深有感触。

从目前来看，如果真的有10%的工资增长率既跑得赢通胀也跑得赢房贷利率，那么其实提前还贷这个事就真的没有必要。

什么人适合提前还——怎么还划算？

其实总结起来提前还贷的出现主要有几个原因

1、房价上涨跑不赢房贷利率

2、收入下跌不足以支付月供

3、投资理财的收益率在整体下降

4、现在银行的贷款利率在不断下调，已经从之前的5.6%，下调至现在的4.6%

在以上条件下，大家当然要提前还款，减轻自身和家庭的经济压力。

1、工资收益不稳定，且未来预期不明朗的人

2、手中有钱但是没有太好的投资收益渠道的人

3、不影响生活水平，且保障手中现金流的人

4、商业贷款，非公积金贷款打折的人

符合以上特征的同志可以考虑提前还房贷，那么什么时候还，怎么还划算呢？

等额本金还款，也就是在还等额本金的部分外，还要归还剩下所有钱的利息。但是随着你还款时间的向后推移，你还的利息则是越来越少的。专家测算，当你还到全部还款期的1/4时，提前还款最合算。

等额本息还款，还款时间已到贷款期的1/3，这个时候已经还了一半的利息了。想提前还款就要抓紧。如果是等额本息还款已到中期，这个时候已经还了大部分利息，以后还的更多的是本金，提前还款意义不大。

想提前还款，选这些时间最划算

等额本金20年 第5年还

等额本金30年 第6年还

等额本息20年 第7年还

等额本息30年 第8年还

如果是部分还款，银行会让你选择还款金额不变或者还款期限不变，这个时候选择还款金额不变缩短周期会更节省还款利息。