焦点要闻:招商银行的e招贷怎么关闭(招行e招贷怎么提前还款)
巴菲特曾经说过:“如果你没找到一个当你睡觉时,还能赚钱的方法,你将工作到死。”
我是如何从没背景、没靠山、不是985、211普通高校毕业的一个小白,逆袭成一个坐拥4套房子的包租婆的。
简要地总结就是:
(资料图片仅供参考)
第一套房:第一桶金
第二套房:空手套白狼
第三套房:曲线救国
第四套房:聚沙成塔
第五套房:蚂蚁搬家
第六套房:杠杆原理
我的多次买房成功经历证明,不是只有富二代、官二代,我们普通人只要转变思路,抓住机会,也能在40+出头就实现财务自由。
我就是充分利用了空手套白狼+蚂蚁搬家+杠杆原理,实现了我的富婆梦的。
第一套房:第一桶金
首先第一套房子,是抓住了时机,是在2005年昆明房市还未开始涨时购入的,现在看来当时的房价就像是白菜价,实际上当时也是花干净了我所有的积蓄,和当时身上几乎所有的现金,付完款过完户,连装修的钱都没有,我钱包里就只有70多元钱,就等着下月发工资过生活了。
其实第一套房,是个老破小,为什么买个老破小,是因为我兜里就只有那么多钱付首付款,我买房子看的是地段,相中的是城市一环内,我是卡着头做帽子,我又想买个好地段,出行方便、生活便利的,在那个区域就只能买个老破小,房子是围绕着我选中的城市区域看的,不到半年看了不下50套房子,多数是我看中,但是口袋里没有那么多钱付首付,我当时想着先上车再说,先买套小的、旧的,以后经济好了,以小的、旧的换大的、新的,不就容易了吗?不比从无到有,容易,不是吗?
事实证明,我这么想是对的——先上车。
2005年我过完户不到半年,昆明的房价就开始节节攀升,好险,如果再晚三个月交易,我手里的钱连那个区域最小最破的房子的首付都不够,所以时机很重要。
当时买的房子是每平2399元,在2010年,仅仅不到5年,就涨到了11000元一平。
虽然房子是个红砖墙,步梯房,但因为是个学区房,地处一环内,所以,房租也是节节攀升,而且这套房子空闲的时候,从来不超过一个星期,就是上一个租户刚搬走,下一个租房就搬了进来,不过我也不贪,有的中介说,可以租到1500元,我觉得不差那200-300元钱,只要房子马上能接着租,不空置,就可以。
房子在2015年就收回了所有本金,包括支付的祼房价和给中介的中介费、银行贷款利息等所有费用,按照现在收的房租,年收益率达到了12%。
第一套房从2016年开始,收的房租是净收益。
第一套房,不光是我人生的第一桶金,更是为我买第二套提供了担保,实现了空手套白狼。
当然适当的吃苦也很重要。
当时我的月工资只有800元,每月房贷542.83元,约定还款期10年。
为了尽快还清房贷,也为了一些别的原因,我在自己的第一套房子里,住了一个多月,就找中介租了出去,月租金500元。
我在当时就职的公司附近租了一个小单间,无厕所、无卫生间,不足10平米,放下一张单人床,再放一个简易衣柜,和一个电脑桌,就再也放不下任何东西了。
我当时只是想着过渡一下,等房贷还清就搬回自己家去住,没想到一住就是8年,这个以后再说。
其实收了房租,我并没有用他来还房贷,而是每半年收一次房租,我就把他存一个定期,就怕管不住自己,给花了。因为我想着,平时工资是零散,不太容易存得住,但是房租一收就是整数,比较容易存得住。
这套房子房贷,是我人生第一笔跟银行借的钱,当时对我来说,压力还是蛮大的,后面我就经常借别人钱、借银行钱买房,不再战战兢兢了。
为了早日还清欠银行的钱,我就在留意兼职,因为我是学财务,又是做财务的,就拜托我周边的人,有没有需要代理记账的,为了多代几家账,我比代理记账公司收的少。
平时花钱,就是停个自行车费的1毛钱,我都记录下来,这样记账,就养成了我非必要的支出,我不花的习惯,当然我也有管不住自己的时候,比如生理期那几天,特别想吃奶油蛋糕,我就会买一块来吃,不知道,其他小伙伴有没有这个习惯?
这样,我用了16个月,2007年4月,我就还清了借银行的5万块钱。
在兼职的那几年里,为了多代几家账,我买了电脑,安装了盗版的财务软件,电脑运用也更熟练了,也认识了很多小公司的老板,为自己积累了很多有用的人脉。
在为了还清第一套房贷的日子里,我学会了理财、挣外块,虽然挣得不多,但积小成多,我用16个月就还清了第一套房贷。
总结:先上车,先根据自己的能力在好的地段,买套小的旧的房子,为以后以小换大、以旧换新,积累实力;不虚荣、不怕别人说你抠门,自己买的房子不住,为了省点钱,租那么小的破房子住;不逼一下自己,真的不知道,自己还有这么大的能量,以前是一个在陌生人面前说话就会脸红的人,变成一个在陌生人面前可以在短短半小时打动对方,让对方把他公司的账交给我打理的财税社交小达人。
人生第二套房:空手套白狼
理财越早,人生越主动。
2007年4月还清第一套房后,为了一些别的原因,主要不是为了攒钱,房子我并没有收回,继续出租,租金收到后,我依旧存个定期。
在2010年4月,我无意中和朋友聊天,她说,她在楚雄买了一套房,她下周一去过户,问我去不去看看,我当时觉得奇怪,为什么不在自己生活的城市买房,要在那么远的地方买。
她说,楚雄市不是省会城市,但挨着省会城市,该有的现代化配套设施都有,但是房子要比我们这个省会城市便宜,她因为离异带着一个孩子,一直没找到心仪的适婚对象,已经做好了孤独终老的准备,这套房就是预备老了以后养老用的。听说楚雄市马上要新建高铁,房价以后肯定要涨,我一听,立马想到老人常说的一句话“要想富,先修路”,那说明可以投入,于是第二天就跟着她去了楚雄市,正好在她买的对门,也有一套在卖,我就看了一眼,离市中心广场走路8分路,二楼,但采光不错,当即就决定要,,就现用信用卡刷了5000元定金。
我回到家,梳理了一下自己这几年的存款只有4万元,还差8万,通过这几年理财,我知道了房子可以抵押贷款这个理财工具,于是用第一套房抵押贷款了8万元,五年期,月还款1558.15元,于是2010年5月,我买了我人生的第二套房,面积61.3平米,小两室一厅,裸房价12.3万,各种税费办下来后,总价13.1万,每平2137元,在办理完房屋过户,拿到房屋锁匙,我就把房交给中介出租,因为房子地理位置好,第二个星期房子就租了出去,月租500元。
2012年楚雄市开始动工修高铁,房屋价格开始一路攀升,于是果断出手,2012年9月以25万出售。
第二套房在手27个月,按总价25万,每平4078元出手,再加上这两年收的房租1.35万,减去5年抵押贷款付银行利息1.35万,两年时间净收11.9万。
总结:一定要保持敏感度,当时听她说,在楚雄市买了一套房,一般的人就会当扯闲话听听就过去了,但是当时我就比较敏感,为什么住在省会城市的人,要跑到楚雄这种小城市去买一套房,况且她又不是楚雄的人,在楚雄又没有亲人,为什么要在那买房,我多问了几个为什么,问完之后,就理清了脉络,就知道楚雄的房子有没有上升空间,值不值得入手。
第二个,不要贪,当时房价在上涨时,离我心里当时的预期收益差不多时,就果断通知中介把房子挂出去,随着城市的发展,现在楚雄的房价在5100左右。
如果我拖一下,可以多卖6万元,但是楚雄市的房子在涨,昆明作为云南省会的房子也在涨,而且比楚雄市涨得更多更快啊。
第三,还是第一套房解决了我第二套房的大部份资金问题,如果不是有第一套房的抵押贷款,我也不可能买得起楚雄市的这套小二居的。
所以,理财,越早理,人生越主动。
人生第三套房:曲线救国
在楚雄市买房本身就是曲线救国。
我没有在楚雄市发展和养老的打算,所以,也没有打算长期持有。
我不想在第一套房里住,也不能卖第一套房,因为我的户口在那套房里,但我的存款又不足以让我在昆明购买一套像样的房子,所以,当时在楚雄市买,就是为了等他涨价出手,再回到昆明购买一套自住房。
在拿上楚雄市这套小二居后的房款后,2012年9月,在昆明我买了我人生的第三套房,裸房价20.8万,首付13万,贷款8万元,贷款20年,月供630.12元,精装修,面积23.6平米,因为有个大阳台,阳台只算一半的面积,实际面积21平米,产权70年,2013年9月我正式结束了8年的租房生涯。
卖第二套房的房款,我分成两部份,一部分用来支付第三套房子的首付款,一部份每月1号存1万定期在银行,这样我每个月都有一笔大额定期到期,以备万一有事需要用钱,又不影响拿较高的利息。
第三套房在2016年11月出租,每月租金1100元,直至2019年3月出售。
2019年2月,在朋友的劝说下,在昆明房市下滑态势还不是很明朗的情况下把这套卖掉了。
当时朋友说,你不要以为有房万事足。
我特别喜欢房子,一听说哪有新开盘的房子,就跑去看,就琢磨,最高能租到多少钱,最低能租到多少钱?房子可以租给哪些人?每年收益率是多少?大概几年能收回成本?
朋友情商、智商非常高,老公特别会挣钱,还特别听她的话,年纪轻轻给自己的小家挣了不少的家当。
我特别佩服她,别人说,就算了。她的建议、忠告我都特别重视。
她说:不要以为房子都能赚钱,你要趁着现在房市不景气,还不是特别明朗的时候,赶紧把你的不良资产清理了。
我听了她的话之后,梳理了一下,把地铁房又是学区房的留下,最后就剩下了这套最小面积只有36.6的,不是地铁房也不是学区房的公寓。
挂出去之后,不到两个月,就卖掉了,到手23.6万。
当时买这套房裸房价20.1万,再加上还房贷的利息,如果不是这几年出租,这套房就亏了。
但是想想这个房子所在的小区,在昆明密集度都算是有名的,如果不近视,你在厨房做饭,对面的人家都能看清你做的是啥。不到5年的房子,物业就要求动用维修基金维修房屋了,当地建房时,政府承诺的地铁也遥遥无期,开发房为了省钱,没有给一路之隔的学校交什么费用,虽然学校就在小区马路对面,但是住在这个小区的住户的孩子却没有上这个学校的名额。
虽然房子小,好出租,但考虑到以上情况,还是卖了。
事实证明,太明智了。
到了2021年初,我无意中看见,安居客上挂的我卖的那套同样的户型面积的挂价才17万。
而且因为那个小区有一部份回迁房,形形色色的租客多,几乎次次阳,都榜上有名,那个小区的房子更难出手。
总结:听人劝,吃饱饭。
2019年时,昆明有的楼盘单价到了2.3万,谁会预见到2021年2022年就沦落到降到1万以下,也没有人接盘的境况。
第四套房:聚沙成塔
住在自己的房子里,我有了强烈的归属感和幸福感,干工作也更有干劲了,跳槽到一家外企。工资待遇都实现了翻番。
但是我并没有因为收入增加,就大手大脚,依旧保持着平时生活大大小小的开销记账的习惯,在收到房租的第一时间存成定期,强制自己存钱。
于是在2016年7月,在我购入第三套房的第四年,购入我人生的第四套房,裸房价39万,首付12万,商业贷款27万,面积49.75平米,一室一厅一厨一卫,还是明厨明卫,贷款20年,月还款1890元,在还完半年的商贷后,昆明的公积金政策又变了,从认房又认贷,变成认贷不认房了,我的公积金终于可以用了,于是办理了商转公,每攒够5000元,就提前还贷,现贷款本金还剩5万元,每月公积金还款466元。
总结:要养成存钱的习惯,自从养成记账的习惯,虽然也是习惯用信用卡支付,但是会在买东西时,会先下意识的想想该不该花,虽然每个月存下的钱不多,但日积月累,为我攒了一套小房子的首付。
2018年1月出租,出租是因为我就职的公司搬了办公地点,考虑到时间、金钱成本,我就在公司附近买了一套小公寓,方便上下班,于是我有了第五套房子。
第四套房子出租了出去,每月租金1600元,后疫情原因,考虑到租客的实际情况及要求,租金下降为每月1500元,年收益率4.24%,现在三年期定期存款也只有2.75%。
所以从投资角度来说,也算优良资产。
第五套房:蚂蚁搬家
2017年底公司要搬离现在的办公地点,我问了具体地址后,实地走了一程,从我家到新的办公地点要接近2小时,考虑到时间、金钱成本,我以公司新的办公地点为圆点,看了多套房子,最小的住宅首付加各种税费也要25万,考虑到钱包问题,那我就只能看看单位面积小,总价低的公寓了,但实际上就是公寓我也不富裕。
我从玩得较好的两个闺蜜那儿分别借了4万元和5万元,和一个同事又借了2万,又用我的信用从平安银行借了7万元的消费贷,借款3年,月还款2365.33元。
于是,2018年1月,在我购入第四套房的第18个月,购入我人生的第五套房,建筑面积36.6平米,套内只有27平米,加税费、中介费、装修费及月还消费贷利息总价26.1万。
后来这套房子2020年11月出租,每月租金1300元,年收益率5.96%,现在三年期定期存款2.75%,从投资角度来说,算优良资产。
总结:当时决定买这套房时,我手里面不足10万元,是靠着像蚂蚁搬家似的,东借一点、西借一点,凑够了房屋全款,所以,如果看准了,就不要怕负债;
当然我不怕借钱的原因,不仅是因为我有一份收入稳定的工作,还有每年固定的房租可以收,
工资我生活足够,而且还有节余,工资、房租存个整数,年终奖一发,我就可以还借款。
这套房子,2018年1月购入,2018年7月就先还掉了消费贷,2018年行情好,5月份发的上一年度年终奖,加上收的房租,就先还了平安银行的消费贷款,就这7万元消费贷的钱,我只用了6个月,各种利息、手续费就花费了9732元。
这套房从投资角度说,不算最优质,但搬到公司附近给我带来的便利不是一星半点,比如说走路上下班,节约了通勤时间、通勤费,中午还能回家吃个简单的午饭、睡个高质量的午觉;在房子装修期间不用请假,如果工人到了,我骑个共享单车5、6分钟就到家了,看着工人安装完毕,我再骑个单车回单位,神不知鬼不觉;
在这三年疫情期间,也给我带来了很多安全便利,比如说,我不用每隔一天去做核酸,因为地铁、公交需要48小时核酸,我走路上下班,不需要乘坐公用交通工具;除了单位、家,我哪里也不去,一天两点一线,减少了交叉感染的机会,所以,到现在我们公司几十号人,只有我们四个人是还没有被羊的人。
第六套房:杠杆原理
2020年10月,在我倾尽所有购买第五套房后的第21个月,我购入了我人生的第六套房。
肯定有人会觉得奇怪,哪来的钱。
其实用的就是杠杆原理。
2019年2月在朋友的劝说下,卖掉了我人生购买的第三套房子,得房款23.6万,还掉欠银行的房贷6.5万,我还剩17万。
这也是一套二手公寓,银行不会按商业房贷利率借钱给你。
我梳理了一下,我现有的银行存款及能收到的房租,我在招商银行用E招贷的方式借了15万,三年期,月还款4616元。
按照正常情况,用我的工资每月还E招贷的款戳戳有余,根本不用动用我的房租,谁知疫情越来越严重,直接影响了我们公司的效益,我们的工资直接减半,我的工资生活没有问题,可是就不够还月供了,还好,我有房租,只是我的房租再也存不了定期了,目前还有10个月就革命胜利了。
虽然从工资缩水,又要还这个消费贷,过日子得算着来,但是我不慌。
因为我有底气。
我的房租就是我的底气,一天即使不工作,每天一睁眼就有126元到账,天天给、月月有,有睡后收入,活得踏实。
如果工作实在干的让我需要起早贪黑看人家脸色去挣那个窝囊费,我也有底气说,姑奶奶不伺候了。
也就是说以后富的会越来越富,穷的会一直穷下去。
所以我们普通老百姓想翻身几乎不可能了,已知的行业基本被控制,没有空隙可钻。
新兴行业也不是我们一般普通人能接触的,也就是说像马云这样的传说会越来越少!
如何逆袭,打破壁垒,实现“睡后收入”?
因为疫情的原因,底层失业、中层亏本、老板破产、买房的断供、炒股的腰斩、开店的关门┈┈┈┈在这些危机面前,对我们普通老百姓来说,危机也是机会。
在这种环境下,有很多房子在降价呀,可以出手了,集美们!
但是在出手之前,要先做好各种测算、调研,这一点很重要,算好最近三年甚至五年买了这套房对你自己、对自己小家的影响:我能存下多少钱,我会不会动用我的老本,按我最坏的情况,我的现金流会不会断?
这份谨慎审慎,会让你实现多一套房时,即使有各种危机来临,不让你的小家遭遇经济危机,也不会降低你的生活水平。
目前是想在能力允许的范围内,在适当的区域投资一套小公寓,后面我会分享我是如何实现低投入、收高房租的各种经验。
这是我的目标,这样,月租金就能达到5000+以上了,我的生活就更有底气了。
总之,今天分享我的买房经历,是为了告诉钟爱我的粉丝,也为了我新认识的朋友,不是只有富二代、官二代,我们普通人只要转变思路,抓住机会,也能在年纪轻轻就有“睡后收入”,实现财务自由。
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