前沿资讯!网商贷房产抵押贷款流程(网商贷的房屋抵押贷款)

什么是信用贷款呢，狭义概念是指仅凭借款企业自身信用，不提供额外担保的情况下获取的银行贷款；广义上我们把以下两种情形的贷款也归为信用贷款：

1、准信用贷款：仅有股东个人担保或者其他象征意义担保的银行贷款；

(资料图)

2、抵押加成类信用贷款：抵押物评估值七成以上部分的银行贷款；

比如A公司在建行获批300万信用贷款，没有抵押，只是由A公司法人及其配偶提供了担保就获批放款了，这属于准信用贷款。B公司提供了一套评估值600万的房子，按正常银行只能提供420万（七成）贷款，但基于A公司信用良好，中国银行给批了700万贷款，这多出来的280万，就属于抵押加成类信用贷款。

一、银行扫码类在线企业信用贷款

这两年，各银行积极响应政府号召，大力发展普惠金融业务，支持中小企业贷款。（所谓普惠金融，简单理解是指给予满足工信部标准的中小企业发放不超过1000万元人民币的贷款。）

这类产品目前以纳税贷为主，如果企业满足以下条件，即可以通过相应银行的App软件在线申请纳税贷，不需要提供任何抵押担保：

1、企业注册成立满2年（一般普遍性条件）

2、企业连续两年有纳税，且年度纳税额有几万元或者更高（一般是指增值税+所得税）

3、企业及法人没有征信不良，也没有税局不良记录（比如税局罚款降级之类），企业税务等级一般为B级或以上。

4、企业及法人的银行负债笔数、负债金额不能太高；一般要求企业或者法人现有银行贷款不超过3笔，且已有信用贷款不超500万等。（各行参数不同，但也大同小异）

符合以上条件，一般就可以在线申请试试，有机会申请到企业过去两年平均纳税金额3-6倍不等的贷款金额，单一企业在一家银行可以获批的额度一般都在100万元以内，个别银行可以申请到最高300万。

申请纳税贷有几个注意事项，特别提醒一下大家：

1、上述的几个条件，只是准入门槛，符合准入之后，一般银行的审批通过率都不会太高，20-30%的通过率算是比较正常；至于符合准入的企业没有最终没有获批，原因五花八门，属于各个银行产品模型黑匣子范畴的东西，一般不对外公布。

因此，在申请某一个银行的在线纳税贷之前，强烈建议和银行客户经理先进行线下沟通，把企业情况和银行做一个口头的反馈，让银行客户经理根据经验给你一个更精准的评估，看看是否有机会，如果机会不大，就不要去试了。

2、纳税贷产品，不同银行的模型不一样，风控的侧重点不同，风控的松紧度也会有不同。因此，这家行不通过，不代表其他行也通不过；反之，这家行批了，不代表其他行也能批。

3、由于在线申请纳税贷，银行都需要查询企业和法人的征信，才能给出最终的结果。所以，基本上申请一次就会在企业和法人征信上留下一次贷款申请查询记录。所以，千万不要试太多次！如果你申请了三四家银行都没批的话，建议放弃。一方面是如果三四家银行都没批，大概率其他行也都批不了，毕竟各个行的纳税贷模型核心原理基本上是一样的。反之，如果你申请了三四家都批了，你再申请其他家，由于已经有几笔信用贷款了，其他银行也大概率不会再给你批了。

线上扫码类信用贷款，除了比较普遍的纳税贷之外，也还有一些其他品种，比如微众银行的微业贷、网商银行的网商贷、建设银行的出口贷和退税贷、平安银行的KYC贷款等。这些线上贷款申请流程都差不多，只是贷款核定的风控模型与纳税贷有所差异。

二、如何获得抵押加成类信用贷款

方法一：通过银行政策不同获取抵押加成类信用贷款

这是一种相对简单和容易的方式，优点很明显：确定性高，操作简便；缺点是需要熟悉和了解各个银行抵押类贷款的政策，而且可以获得的信用贷款金额相对比较有限。

举个例子看一下，大家应该就明白了：观澜XL公司把企业法人张某个人名下的住宅抵押给了A银行，A银行评估房屋总值800万元，评估净值720万元，按A银行抵押贷款政策，贷款金额为评估净值的七成，即720*0.7=504万元，银行按整数给贷了500万元整。

后XL公司通过对比了各家银行的贷款政策，选择了B银行来置换来A银行贷款。B银行评估了房屋总值860万元；B银行贷款政策是按房屋评估总值，可以给予发放八成贷款。B银行贷款金额为860*0.8=688万元，最终B银行给贷了680万元。

XL公司通过选择对比银行，置换新增了180万的银行贷款，这180万对于XL公司来讲，并没有额外新增抵押物，只是通过不同银行的贷款政策差异，而获得了新的180万贷款，解决了企业的部分资金缺口。

方法二：结合企业信用，走线下公司贷款通道来获取高额贷款。

XL公司注册成立于2012年，年度销售额有5000多万，年度纳税有40多万，企业在职员工有100多人，国家高新技术企业，拥有自己的发明专利和自有品牌，也有较稳定的上下游客户。经过和C银行客户经理沟通，C银行用同样这套房子，给企业报批了1000万的线下授信额度。

相对于最早的A银行，C银行的方案整整多出来了500万元，贷款金额明显超出了房屋评估值，给了差不多200万的纯敞口贷款（所谓纯敞口是指贷款金额减去房屋评估值的部分）。同时这也给XL公司第二年在C银行的续贷提额打开了天花板，随着公司业务的发展，C银行很大概率会在第二年贷款到期时给予XL公司超过1000万元的贷款额度。

方法二的好处很明显：1、增额显著，2、银企的信任关系初步建立，双方合作的天花板被成功打开。

方法二相对方法一具有一定的准入门槛要求：1、企业自身的经营和信用状况良好，不能有硬伤；2、这种业务，不是每个银行都支持，至少有一半以上的银行不接受贷款金额超过抵押物评估值的做法。3、这种线下综合授信的工作量繁杂，银行客户经理需要对企业经营和财务状况进行了教全面的调查，并完成一份贷款调查报告；不少银行客户经理不愿意这么做。4、由于这类贷款具有敞口信用，对于银行来讲，就有了贷款风险（不是说足值抵押没风险，而是风险会低很多），不少银行客户经理/行长都不愿意做这类业务。因此，我们需要先找到那些愿意这么做的客户经理/行长。

三、如何获得线下准信用贷款

这类业务，一般俗称为非标类信用贷款；企业没有抵押物，线上扫码也扫不出来额度，那就只能通过线下方式向银行申请信用贷款了。

这类业务对于中小企业的意义和帮助就不用说了，绝对是最大的；当然，难度也是最大的；怎么样才能申请呢，同样还是区分两类方法：

方法一：想办法去套银行线下半标准化的企业信用贷款产品。

比如建行在推的孵化云贷，就是针对国家级高新技术企业，如果企业满足银行规定的准入要求，就可以按照银行的产品逻辑，线下通过客户经理，向银行去申请最高不超过500万的信用贷款额度。最终能不能获批呢，取决于企业与银行产品的契合度，也取决于银行客户经理和审批人对于企业自身信用、风险、未来发展前景等多个维度的综合评估，有可能获批，也可能不批。

南山区交行最近试点的科创贷，以及一些银行的线下纳税贷、结算贷、工资贷等都属于此类产品。满足产品准入要求才有资格申请，最终能否获批即取决于企业自身情况，也取决于银行对企业的评估。

相对于下面即将提到的完全非标的信用贷款，这类贷款的好处是如果你满足产品的准入要求，企业自身状况还可以，审批通过的概率还是比较大的；所以，一般我们称它为半标准化产品。

方法二：线下非标的信用贷款。

这类业务理论上说所有银行都有，所有银行都可以做。只要你企业好，能说服银行客户经理/行长认可是个好企业，客户经理/行长也愿意发起贷款，帮你去说服审批人认可你企业是个好企业，愿意给你贷款，就可以贷。

有没有什么标准，可以说没标准，也可以说标准就一个，就是你得说服银行客户经理/行长认为你是个好企业，给你贷款风险可控。这个说起来容易，操作起来难度就相当大了。每个银行授信政策不同、不同的客户经理/行长的风险偏好、专业水平也不同，你怎么能够让对方认可你，就需要企业老板或者财务人员具备很强的融资专业度才行了。

尤其是对于绝大部分银行客户经理/行长们来讲，做这类业务，风险大过收益，投入产出比不划算，往往连去企业调研的兴趣都没有…

相对来讲，越小的银行，由于市场竞争力较弱，越愿意做这种线下信用贷款；越年轻的客户经理/网点行长可能越愿意做，因为缺业绩，蚊子再小也是块肉吧。当然，解决银行不愿意做的另一个有效办法，就是找熟人。（愿不愿意的事情，找熟人帮忙还是有用的。能不能做的事情，找熟人就不一定管用了。）

方法三：找专业贷款担保公司担保，通过担保公司的担保来落地银行贷款。

目前市场上的贷款担保公司，几乎都是国有担保公司，只要担保公司审批通过，出具了担保函，找银行落地放款基本上都不存在问题。从目前市场上的担保公司业务开展实务来看，担保公司的风控要求和尺度并不比银行松。也许大家会觉得奇怪，既然担保公司风控和银行差不多，银行都做不了，为何担保公司能做。这里面根本的区别在于很多时候银行并不是做不了，而是不愿意做。而担保公司的主业就是做中小企业贷款担保，所以就愿意不愿意的问题在担保公司这里小了很多。

以上讲的三类信用贷款，就是当前中小企业可以获得信用贷款最主要的三种途径。相对来讲，第二种途径，通过房子抵押放大的做法，最为可靠实用，也是我们最为推荐的方式。第一种途径，虽然简单方便，但额度太小，且存在很大的不确定性。第三种途径，是最崎岖和艰难的路，符合实力相对较强的中小企业。

还有一点很重要，信用贷款相对足额抵押贷款来讲，风险较高，比较容易出现问题，不少客户经理/行长们为了省事，干脆不碰这类业务，只做足额抵押贷款，或者干脆只做大客户贷款。因此，找到那个“欣赏”我们的银行客户经理/行长，是做成银行信用贷款的很关键一环！

文章最后，祝愿广大中小企业都能够获得心仪的银行贷款，都能够和银行建立互惠互利的银行贷款合作关系，合作共生，共同成长！