新政策、新形势：房地产前景展望及投资机会分析报告

房地产可以说是最受政策关注的行业，它一头牵涉GDP、税收、土地财政、就业、上下游产业，另一头牵涉千家万户的居住空间和生活状况。针对这个行业，政策发布最为密集，多的时候，中央和地方政府加起来一年能发数百条政策；政策影响极为直接，几乎所有环节都有政策发力，最为直观的是，目前很多城市仍有“四限”：限价，限售，限购，限贷。正因如此，这个行业的从业人员，广大购房者，资本市场投资者，无不极为关注房地产政策的变动。

当前房地产市场销售较为低迷，内生动力不足，居民消费意愿弱、储蓄意愿强，不断延迟刚性购房，或者取消改善性置业计划。

而从资本市场来看，房地产板块已处在20多年来的估值水平的最低位区域。从房地产行业指数走势来看，在2014-2015年的牛市后，一直呈现震荡盘跌状态，目前从年线来看，房地产板块跌势趋缓。

(资料图)

房地产行业正处于触底回升的关键时刻，724政治局会议定调房地产行业新形势，明确我国房地产市场供求关系发生重大变化，强调适时调整优化房地产政策；中央接连出手释放利好信号，一线城市扎推表态优化房地产政策，郑州打响省会放松第一枪。

8-9月将迎来政策红利月，新政策持续落地，房地产前景如何？哪些政策还有松绑空间？未来的投资机会又在哪里？

在此背景下，钛媒体国际智库发布《新政策、新形势：房地产前景展望及投资机会分析》，报告分析了当前房地产市场环境及股市走势、政策调整趋势及影响，研判未来房地产板块的整体趋势，指出行业有望出现的四类投资机会，帮助从业者以及投资者更清晰的了解房地产市场的新形势，对后市做出更准确的判断。

目录

（一）房地产政策转向1、政治局定调2、部委跟进3、地方落实（二）政策转向背景1、市场供求转变2、房企出险频发3、地方财政压力大（三）政策调整趋势及影响1、认房不认贷，激活核心城市置换链条2、降首付，降低购房门槛3、降利率，减缓居民还款压力4、税费减免，降低购房成本5、因城施策，突破限购6、优化限价规则（四）房地产板块整体趋势1、板块估值见底、筑底迹象明显2、政策定调转向，扭转下行趋势3、市场渐进回暖，各城市分化复苏4、开发模式由高周转变高质量（五）未来房地产板块的投资机会在哪里？机会点一：城中村改造相关参与者机会点二：产品品质高的房企机会点三：核心板块布局的国央企机会点四：先发布局多元赛道的房企

一、房地产政策转向：政治局会议定调，部委跟进，地方落实

中央密集发声。7月24日，政治局会议定调房地产行业新形势，首次明确我国房地产市场供求关系发生重大变化，并释放两大信号，一是要适时调整优化房地产政策，政策松绑力度有望进一步加大，二要加速城中村改造，推进城市更新。

政治局会议定调后，中央其他部门也纷纷表态行动起来。住建部提出，要落实好降首套首付、降利率、降税费、认房不认贷等政策。证监会强调坚持股债联动，继续保持房企资本市场融资渠道稳定，这意味着证监会将继续采取一系列措施，维护房地产市场的稳定和健康。央行2023年下半年工作会议指出，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

一线城市扎推表态优化房地产政策。政治局会议以后，北京和广州明确尽快推出有关政策措施，大力支持刚性和改善性住房需求。深圳表示结合当地实际情况，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作。上海表示坚持因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作。一线城市的密集表态为行业注入了极大的信心。

8月3日，郑州打响省会放松第一枪，发布新政15条力促楼市，首提“认房不认贷”、首提“稳消费预期”、首提降存量房贷利率，且契税补贴力度明显增大，取消了限售，推进现房销售、试行地下停车位办理预售等规定。“郑15条”相关政策政治站位高、落地性强，也意味着新一轮以城市为单位的政策宽松潮正式开启。

紧随着郑州步伐，另一省会城市南京也推出了楼市新政。涉及购房补贴、房票安置、建立“安置房源超市”、优化车位车库销售审批手续、提升预售监管资金使用效率等。

预计8月地方政策优化有望加速出台，一线和强二线城市将快速得到落实。

二、政策转向的背景：市场、房企与地方财政

1、市场：供求关系发生转变，需求收缩，房企拿地意愿低，城投拖底项目难入市

根据公开数据显示，近40年来，中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1㎡增至34.7㎡，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。居民基本住房需求已得到满足，且我国出生人口从2017年以来开始下滑，城镇化进程放缓，房地产市场已经进入新房见顶后的回落阶段。

从房地产销售表现来看，2023上半年，商品房销售面积59515万方，同比下降5.3%，降幅扩大4.4%；商品房销售额63092亿元，增长1.1%，涨幅收窄7.3%。上半年收官的累计数据表现并不乐观，尤其销售面积不及去年同期水平。

从土拍热度看，2022下半年后房地产市场进入调整期，一批民营房企主动退出了土地竞拍，土地市场开始明显降温。2021-2022年全国宅地流拍率升至18%-20%，近3年宅地成交逐步下滑。

2、房企出险事件频频发生，债务问题持续引发关注，Q3还将迎来债务小高峰

万达7月频频出手冲上热搜，三次万达电影的股权转让共收回超73.8亿元，其背后是其不可忽视的偿债压力；昔日房地产龙头富力地产身陷“被申请破产”传闻，让业内外感叹不已，也又一次给行业响起了预警；素有“保定一哥”之称的前TOP100房企隆基泰和发布公告，宣布进入司法重整；昔日千亿房企泰禾集团宣布股票终止上市；恒大拖延已久的财报终于浮出水面，2.44万亿的负债让“负可敌国”成为了近期的热搜词；世茂时隔一年复牌但股价大跌65.61%，未能如期偿还的借贷已经达突破千亿元；昔日2000亿地产黑马阳光城退市；碧桂园承认出现阶段性流动压力，仍未支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息。

一桩桩，一件件很难不引起业内外的关注，在行业的剧烈调整下，很多房企都在面临着负债以及盈利方面的问题，这些问题的化解还尚需一段时间进行有效出清。

3、地方政府负债率连年上升

根据 Wind 的数据整理，我国地方政府债务率自2018年以来快速提升，年均增长12%，2022年达到125%，政府债务率呈现快速上升态势。