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房贷利率降了对咱有啥影响？楼市呈现出哪些新变动？来听听专家和部分购房者怎么说。

LPR下调带动房贷利率下行

谈到房贷利率下行，不得不提今年以来LPR的三次变动。

【资料图】

LPR即贷款市场报价利率，由包括大中小银行在内的18家银行根据其对最优客户的贷款利率，按公开市场操作利率加点形成报价，再由全国银行间同业拆借中心经过计算得出。LPR包括1年期和5年期以上两个品种，全国银行间同业拆借中心每月公布最新数据。一般来说，5年期以上 LPR的上浮或下调，会对房贷利率造成一定影响。

海妹梳理发现，今年以来LPR共经历3次下调。1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，分别下调10个基点、5个基点；5月20日，1年期LPR与此前报价持平，为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，下调15个基点；8月22日，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上一期下调5个基点、15个基点。

LPR下调的影响投射到房产市场，体现在全国多地房贷利率有所下行。据贝壳研究院统计，今年9月，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，较上月分别回落17BP（基点）、15BP，较去年最高点分别回落159BP、108BP。分城市线看，一线城市房贷利率较高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%；二三线城市平均利率水平相对较低。

部分购房者考虑提前还贷

房贷利率降了，意味着购房者月供金额将有所减少。据机构测算，9月份部分城市首套房贷利率同比降幅达166BP，以首套房100万商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元。

利率降低、月供减少，部分已购房者开始考虑提前还贷。

上海市一家国有大行的个贷经理也向海妹证实，受LPR下调影响，房贷利率有所下行，确实有不少购房者想提前还贷，“申请提前还贷的大多是刚购房没几年的年轻人，他们多数办理的是商贷或者混合贷，还款压力比较大。”

从贷款模式看，购房者在申请住房贷款时可以选择固定利率或浮动利率，但不论以哪种方式计算，房贷利率下调都存在刺激购房者提前还贷的可能。中国人民大学中国资本市场研究院联席院长赵锡军分析，对于存量房贷部分，如果购房者选择的是固定利率贷款，那么在市场利率下行的情况下，借款人的还款成本相对较高，可能会存在提前还贷的压力。而对于选择浮动利率的购房者来说，房贷利率下降减轻了当前的月供压力，因此这些购房者也可能会考虑提前还贷，降低总体购房成本。当购房者选择提前还贷，他们省下的这部分资金可以用于其他消费，对经济发展也能起到一定促进作用。

一揽子政策满足住房刚需

将时间轴拉长来看，今年以来，国内不仅屡次下调LPR释放政策红利，还出台了降低购房首付比例、提高住房公积金贷款上限和提高公积金提取额度等政策。近期，楼市又见利好新政。

9月29日，中国人民银行、银保监会下发通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，提出对于2022年6-8月份新建商品住宅销售环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

中国人民银行有关负责人表示，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

9月30日，为支持居民改善住房条件，财政部、国家税务总局印发公告明确，2023年底前，对出售自有住房并在现住房出售1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

在赵锡军看来，实施换购住房个税退税优惠、下调房贷利率等措施体现了中国坚持“房住不炒”的总体定位。长远来看，还是要坚持从满足住房刚需出发，继续推进降低住房交易成本，更好、更大范围地满足人们的居住需求。

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