撩开零首付、低首付购房的神秘面纱

“准现房，零首付，月供仅需3000元”“真正零首付，可贷款140万左右，配合装修贷，可套现”“高评高贷 免首付”……近期，福建部分地区在网络上出现了不少零首付、低首付购买新房、二手房的广告宣传。《中国消费者报》记者调查发现，零首付、低首付购房套路颇多，看似轻松划算，实则增加了购房者的经济负担，暗藏诸多风险。二手房“高评高贷”须承担更多税费

“零首付9900/平玉湖公园旁”，1月14日，莆房网“余成雄的店铺”上一则广告引起了记者的注意。记者当即联系广告标示的房产经纪人余先生。余先生自称是莆田市中意房产，他告诉记者，这套二手房位于湖滨小区，面积130平方米，两证齐全，实价只要9600元/平方米，可免首付，只要按期还贷即可。

当记者询问“二手房如何能做到零首付”时，余先生解释称，零首付指的是如果做按揭贷款，可以不花首付的钱，因为评估时该房源价格比实际交易价高很多。广告中该房源总价约124万元，记者咨询是否可全额贷款。余先生称，银行只能贷款85%，若该房源评估到150万元，至少可贷127万元，超过房价。关于贷款所需的收入证明，余先生告诉记者：“如果贷款20年左右、月供不超过1万元，无须开收入证明。此外，大概还要缴纳不超过5000元的贷款手续费(评估费)、约3万元的过户契税、1%的中介费，合计应准备五六万元。如果配合装修贷，还可套现。”

房地产从业者林经理告诉《中国消费者报》记者，在二手房交易过程中，一套房源一般会有网签价、评估价、实际成交价3种价格。一般情况下，购房者会以区域指导价即最低申报价来进行网上备案，网签价的高低决定了购房者要缴纳税费的多少。而评估价则是房产评估公司评估的房源市场价格，购房者用该价格向银行申请贷款，评估价决定了购房者能够从银行申请到多少贷款。为了方便购房者多贷款、以尽量少的首付款买房，从而实现房产交易，一些中介会联合卖方、评估机构进行“高评高贷”，恶意抬高房屋的市场评估价，隐藏实际成交价。一般会采取阴阳合同的方式来实现目的，即买卖双方签署两份购房合同：一份代表被做高的房价，用来获取高额贷款；另一份代表实际成交价。具体操作时，一般通过评估公司将房价高评，高评的部分刚好可以补足15%的首付款，使购房者能够获得实际交易价100%以上的贷款，从而实现所谓的零首付。

林经理表示，零首付其实增加了购房者的负担。为了覆盖首付款做高购房合同价格，购房者需要按照更高的价格支付相应的税费，由于评估费、中介服务费、税费都是按房价比例支付的，基数增加，购房者就需要承担更多的税费。另外，贷款总额增加，购房者还要支付更多利息。

新房零首付、低首付套路多

记者在“搜狐焦点龙岩站”网页看到这样一则广告：“福州滨江左岸售楼处——零首付。”1月14日，记者拨打网页上福州滨江左岸售楼处的电话咨询购房事宜。一名自称姓邱的置业顾问回答记者称，目前，二期房源价位为1.3万—1.4万元/平方米，6月交房。之所以能够零首付是由于当时该项目备案价为2万多元，按备案价卖就会产生差价，可以做到“高贷”。届时购房款可以全部做成贷款，如果贷款30年，月供只要三四千元，无须首付。于是，记者与邱先生约好看房时间。

挂断电话后不久，记者又接到邱先生的电话，其称二期售价还是1.7万元，尚未下调。但零首付是之前的政策，现在没有了。邱先生告诉记者，暂时先别来看房了。

记者了解到，针对市场上部分中介机构和自媒体有关福州滨江左岸项目“购房零首付”“高评高贷”的说法，2024年9月26日，福州滨江左岸运营商曾发布声明称，该项目自恢复销售以来，一直严格遵守房地产行业以及银行机构的相关法律法规及政策。相关网签、备案、按揭、新增预售证等相关事项均可正常办理，并无违规情况出现。该项目历史遗留的“工抵房”抵房方为了快速回笼资金所采取的任何销售方式、购房承诺等，均是抵房方的个人或机构行为，公司并未参与。

其他房地产项目是否也存在类似问题？记者看到某套房子网上挂出的一则广告：“福州金地自在城2室2厅1厨1卫总价65万元左右首付0元。”1月14日，记者按照网站提示拨打了电话，售楼中心彭先生回答了记者的问题。针对零首付问题，彭先生表示，之前65平方米的房源因为总价低，可以零首付，但实际也要首付1至2万元。现在主要销售户型为82平方米的房源，每平方米七八千元，总价约50万至60万元，正常首付要支付房款的15%，约9万元。如果客户需要的话，实际首付可以做到只要两三万元。实际上总价都一样，低首付只是多贷款。

记者致电福州万科城市花园网上售楼中心电话，接待员欧先生告诉记者，该项目在闽侯荆溪，每平方米售价8000元到9000元，仅剩尾盘，15分钟车程可抵达福州市中心。“正常首付比例是15%，但这个项目可以做低首付，比如80万元的房子，首付只要5万元，剩下的75万元全部做贷款。”记者质疑：80万元的房子按规定至少要首付12万元，只付5万元银行能通过吗？欧先生称，银行方面可以通过，首付不足15%的部分相当于开发商帮忙垫付，购房者只需按贷款75万元还贷即可。

福州西湖附近的贝壳房产中介陈先生告诉记者，福州有的楼盘项目会采取与第三方合作的形式实现购房零首付、低首付，第三方代为垫付首付款，但购房者在指定期限内要向第三方还清代垫首付款。

记者了解到，2024年下半年以来，福州不少开发商推出了低首付的促销手段，有的楼盘还打出了“免首付”“0资金、0税费”等促销广告。业内人士指出，目前，市场上零首付、低首付多是分期付首付，拉长首付款支付周期，或者由开发商垫付部分首付，这种做法的实际促销效果有限。对于购房者而言，除了少数需要大笔周转资金的人，此类促销方式并无太大的实际优惠。开发商以分期首付促销商品房的行为，变相降低了房贷准入标准，但存在借贷安全隐患。

●提醒谨防零首付风险

金融监管总局厦门监管局调查发现，零首付购房套路通常有以下几种模式：一是“他方垫资”。通常由房地产开发企业或房地产中介机构预先垫付首付款，所谓的零首付只是变相将首付款进行分期处理，购房者需要在短期内向垫付资金方分期还款、支付利息与手续费等。二是“高评高贷”。即房屋卖方、中介机构等联合购房者提高购房合同价格，向银行贷出更多款项来覆盖首付款，购房者需要支付中介服务费，承担更多税费。三是偷梁换柱。即挪用其他种类贷款款项支付首付款。购房者向银行申请消费贷、装修贷等，或通过中介机构等将购房者包装成企业主、个体经营者向银行申请经营贷，所获贷款款项用于支付首付款、中介机构包装费用等，该过程往往伴随伪造虚假交易背景、账户流水等违规操作，造成贷款期限错配，存在倒贷接续风险。

金融监管总局厦门监管局指出，从上述模式可以看出，所谓的零首付购房并未实质解决购房者资金短缺的问题，反而可能增加购房、还款成本。银行机构发现首付款来源存在问题的，可能导致无法通过贷款申请或提前收回贷款，购房人将面临房贷两失的风险；以非法占有目的骗取银行贷款的，还可能涉嫌违法犯罪。

1月13日，金融监管总局厦门监管局发布关于防范零首付购房的风险提示，零首付购房活动营造出缓解首付款压力的错觉，实际仍然需要购房者以不同形式负担首付款，同时还要承担首付款相关利息、服务费、手续费等大量额外支出，实际成本可能远超银行贷款利息。消费者应谨慎对待零首付购房宣传，充分考虑自身情况，选择正规金融机构获取金融服务，理性作出选择，避免陷入债务危机。