中报观察 | 雅居乐多方筹钱

观点网8月的最后几日，港股上市企业一窝蜂地赶着发布2023年中期业绩，包括这两年经营表现并不太好的内房企们。

早在7月就已经预告了中期业绩为亏损的雅居乐，也于30日中午披露了正式的业绩公告。

(资料图片)

和此前预告的结果一致，雅居乐于2023年上半年录得毛利20.07亿元，2022年同期为73.98亿元；毛利率为10%；亏损约36.11亿元，2022年同期盈利33.54亿元；公司股东应占亏损约44.75亿元，2022年同期股东应占盈利为24.01亿元。

于业绩期内，雅居乐营业额200.02亿元，2022年同期为316.45亿元。物业发展确认销售收入及多元业务收入分别为117.32亿元及82.7亿元，收入占比分别为58.7%及41.3%，其中多元业务收入的占比较2022年同期上升16.5个百分点。

今年上半年，雅居乐集团预售金额为282.3亿元，对应的预售建筑面积为189.1万平方米，预售均价为14930元/平方米，在售项目187个。

对于亏损的原因，雅居乐方面此前已经给出了理由。

当时雅居乐在公告中称，导致亏损原因主要包括房地产经营环境仍欠佳因而导致物业销售放缓，整体物业销售面积下降，毛利率亦较去年同期有所下跌。

另外，外汇亏损也是一个重要原因。据此前雅居乐公告显示，基于对集团截至2023年6月30日止六个月的未经审核管理账目的初步审阅及目前所得资料，集团录得外汇亏损介乎人民币8亿元至人民币10亿元。

这与雅居乐昨日在中报里披露的理由相符。

雅居乐称，房地产经营环境仍欠佳因而导致物业销售放缓，整体物业销售面积下降，毛利率亦较去年同期有所下跌；出售附属公司及出售以权益法入账之合营企业/联营企业录得亏损，去年同期则为盈利；按公允值计入损益的金融资产公允值变动录得亏损，上年同期则为盈利；以及人民币持续贬值导致净汇兑损失。

事实上，结合2022年报可以看到，去年上半年还处于盈利状态的雅居乐，首次出现亏损是在2022年全年业绩时，彼时录得股东应占亏损为人民币149.81亿元。

2023年，雅居乐亏损状态持续，如果没有得到有效改善，全年业绩可能会比去年同期更低。在亏损的情况下，为了缓解财务压力，雅居乐于2023年上半年还是做了不少努力。

回顾整个上半年，雅居乐没有新增土地储备。

最新数据显示，截至6月30日，雅居乐集团在79个城市及地区，拥有预计总建筑面积3864万平方米的土地储备，平均楼面地价为3200元/平方米。在大湾区的土地储备约为1003万平方米，占整体土地储备约26%，现拥有开发项目达46个。在长三角，拥有417万平方米的土地储备，占整体土地储备约10.8%，现拥有开发项目达41个。

此外，雅居乐在前8个月里先后两次配股融资。

1月份以先旧后新方式配售及认购合共约2.2亿股，合共取得约4.89亿港元。8月1日早间，再出以先旧后新方式配售3.46亿股，配售价为每股1.13港元，认购事项的所得款项净额估计约为3.87亿港元。

在5月举行的股东会上，高级副总裁潘智勇曾披露，今年有50亿至60亿元的资产处置及股权变现计划，必要时会进行变现，补充公司现金流；并会进行追收应收款，增加公司现金流。

显然，两次配股融资筹集的资金不足10亿元，雅居乐还需开展其他筹资方式。

据中报披露，2023年上半年，在境外雅居乐于3月获授由金额分别为约23.08亿港元及约3690万美元两部分组成的2020年银团贷款再融资，为期12个月；5月获授由金额分别为约52.57亿港元及约4720万美元两部分组成的2021年银团贷款再融资，为期19个月。

以上两笔银团贷款再融资等值合共超过82亿港元。

境内方面，雅居乐于1月发行2026年到期人民币12亿元4.70%的公开票据；于3月公开发行人民币7亿元的公司债券。

另于6月20日，雅居乐宣布终止现有股份奖励计划，当时对此解释为，董事会认为终止现有股份奖励计划将降低公司的管理成本，并改善雅居乐的现金流状况。

经过上半年的各种融资及改善现金流运作，截止到2023年6月30日，雅居乐总现金及银行存款为153.75亿元（2022年12月31日：人民币160.91亿元）。其中，现金及现金等值项目为70.30亿元（2022年12月31日：人民币84.63亿元）及有限制现金为人民币83.45亿元（2022年12月31日：人民币76.28亿元）。

回顾期内，现金及现金等值项目减少14.33亿元，这是由于经营活动产生的现金净额55.07亿元，投资活动所用的现金净额16.14亿元，融资活动所用的现金净额53.21亿元以及现金及现金等值项目的汇兑亏损约0.05亿元所致。

同时于2023年6月30日，雅居乐总借款为575.68亿元，当中银行借款及其他借款345.78亿元；优先票据125.79亿元；境内公司债券、商业物业资产支持证券、番禺资产支持证券、中期票据及可交换债券104.11亿元。